Acheter un Appartement à l’île Maurice en Tant qu’Étranger: Le Dispositif PDS

Immobilier et Investissement

Oui, un étranger peut acheter un appartement à Maurice. Mais pas n’importe lequel, pas n’importe comment. Le marché est réglementé par le Non-Citizens (Property Restriction) Act, et il existe plusieurs dispositifs encadrés par le gouvernement. Le plus courant s’appelle le PDS (Property Development Scheme). Voici comment ça marche.

Le cadre légal

Par défaut, un non-citoyen ne peut pas acheter de bien immobilier à Maurice sans passer par un dispositif approuvé. Trois options principales:

  • PDS (Property Development Scheme): le dispositif principal depuis 2015, remplaçant les anciens IRS et RES
  • Smart City Scheme: achat dans un pôle urbain mixte agréé
  • Appartement R+2: achat d’un appartement dans un immeuble de 2 étages ou plus, valeur minimale de Rs 6 millions (~130 000 USD), sans régime spécifique

Toutes ces transactions nécessitent l’approbation du Board of Investment (BOI), rebaptisé Economic Development Board (EDB).

Le PDS en détail

Le PDS autorise des promoteurs agréés à vendre des biens résidentiels à des étrangers. On parle généralement de villas, appartements et penthouses dans des résidences fermées avec prestations (piscine, sécurité, jardins, conciergerie).

Pas de montant minimum fixe par la loi, mais en pratique la plupart des projets PDS se situent au-dessus de 200 000 USD. Les biens les plus abordables en PDS sont des appartements dans des résidences récentes.

Le gros avantage: si vous achetez un bien à 375 000 USD ou plus dans un projet PDS approuvé, vous obtenez un permis de résidence pour vous, votre conjoint et vos enfants de moins de 24 ans. Valable tant que vous êtes propriétaire.

Les étapes de l’achat

  1. Recherche et visite: identifiez le projet ou le bien de revente. Visitez sur place, rencontrez plusieurs promoteurs. Ne vous précipitez pas.
  2. Réservation: signature du formulaire + dépôt de ~10 % du prix, placé sous séquestre chez le notaire.
  3. Vérification juridique: le notaire vérifie le titre de propriété, l’absence d’hypothèques ou de litiges, la conformité avec les autorisations du BOI.
  4. Approbation du BOI: le Board of Investment doit valider la transaction. Délai moyen: 4 à 8 semaines. C’est souvent l’étape la plus longue.
  5. Signature de l’acte: acte authentique devant notaire. Versement du solde. Transfert de propriété.
  6. Enregistrement: l’acte est enregistré au Registrar General. Vous recevez votre titre de propriété.

Les frais

Au-delà du prix d’achat, prévoyez:

  • Frais de notaire: 1–2 % du prix
  • Droits d’enregistrement: 5 % du prix (sauf exemptions pour certains biens neufs en VEFA)
  • Commission d’agence: généralement 3–5 %, payée par le vendeur (vérifiez)
  • Frais BOI: frais administratifs
  • Frais bancaires (si prêt local): dossier + évaluation du bien

Total des frais annexes: environ 7-10 % du prix d’achat. C’est à intégrer dans votre budget dès le départ.

Où acheter?

Les zones les plus recherchées par les acheteurs étrangers:

Grand-Baie et le nord: le plus de choix, le plus animé. Communauté d’expatriés bien établie. Beaucoup de projets PDS. Prix les plus élevés.

Tamarin / côte ouest: plus calme, microclimat sec, couchers de soleil. Cap Tamarin Smart City a attiré beaucoup d’investisseurs. Prix un peu plus accessibles.

Bel Ombre (sud): haut de gamme, nature préservée, domaine Heritage. Pour ceux qui cherchent le calme et l’exclusivité.

Moka (plateau central): Smart City ENL, bureaux modernes, Bagatelle Mall, écoles internationales. Plus frais, plus urbain. Adapté aux familles et professionnels.

Côte est: Belle Mare, Trou d’Eau Douce. Lagons, golfs, resorts. Le domaine Anahita (ancien IRS). Tranquille, bon potentiel locatif touristique.

Le permis de résidence

Investissement de 375 000 USD+ dans un projet approuvé (PDS, Smart City, IRS/RES en revente) = permis de résidence pour la famille. Mais attention:

  • Permis de résidence ≠ résidence fiscale
  • Pour devenir résident fiscal: 183 jours/an sur le territoire, ou centre d’intérêt économique à Maurice
  • Consultez un fiscaliste avant de prendre des décisions basées sur l’argument fiscal

Financement

Les banques mauriciennes prêtent aux étrangers: 50-70 % de la valeur du bien, taux 4-6 % en devises (USD, EUR, GBP), durée 15-20 ans. Principales banques: MCB, SBM, AfrAsia, ABSA. Comparez les offres.

Conseils

  • Choisissez un promoteur avec un historique de livraisons. Les grands groupes (ENL, Medine, Rogers, Heritage) sont des références
  • Prenez un notaire indépendant, pas celui du promoteur
  • Visitez le bien et la région à différentes périodes de l’année
  • Renseignez-vous sur les obligations déclaratives dans votre pays de résidence
  • Si vous envisagez la gestion locative à distance, évaluez les coûts (15–25 % des revenus pour une gestion intégrée)

Pour une vue d’ensemble du marché immobilier, des types de biens et de la fiscalité, consultez notre guide complet de l’immobilier.

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