Immobilier et Investissement à l’Île Maurice: Le Guide Complet

Investir à Maurice: ce qu’il faut savoir

Maurice attire des investisseurs étrangers depuis une vingtaine d’années, et pas seulement pour les plages. Stabilité politique, fiscalité à 15 %, droit hérité des systèmes français et britannique, français parlé partout – le cadre est solide. On vous explique comment ça fonctionne concrètement.

Acheter un bien en tant qu’étranger

Un étranger ne peut pas acheter n’importe quoi n’importe où. Le marché est encadré, mais le gouvernement a créé plusieurs dispositifs pour ouvrir la porte aux acheteurs internationaux.

Le PDS (Property Development Scheme)

C’est le dispositif principal depuis 2015 (il a remplacé les anciens IRS et RES). Des promoteurs agréés par le Board of Investment (BOI) vendent des biens résidentiels aux étrangers – villas, appartements, penthouses, généralement dans des résidences avec piscine, sécurité et espaces communs. Pas de montant minimum légal, mais en pratique les projets démarrent rarement en dessous de 200 000 USD.

Pour les détails sur l’achat d’un appartement PDS, on a écrit un article dédié.

Le Smart City Scheme

Des pôles urbains mixtes – logements, bureaux, commerces, espaces verts – avec des normes environnementales strictes. Les étrangers peuvent acheter dans une Smart City sans restriction de montant. Les projets les plus connus: Moka Smart City (ENL), Mon Trésor (sud), Cap Tamarin (ouest).

Les anciens IRS et RES

Plus de nouveaux projets, mais les biens existants se revendent. Les IRS sont souvent les propriétés les plus haut de gamme de l’île – Anahita, Heritage Villas Valriche, Les Salines. Mêmes avantages à la revente (y compris le permis de résidence).

Appartement hors régime (R+2)

Depuis 2016, un étranger peut acheter un appartement dans un immeuble de deux étages ou plus, en dehors de tout dispositif, à condition que le bien vaille au moins Rs 6 millions (~130 000 USD). Ça a élargi le marché vers des budgets plus accessibles.

Le processus d’achat

1. Recherche et visite – identifiez le bien, visitez sur place si possible, rencontrez plusieurs promoteurs.
2. Réservation – signature + dépôt de 10 % environ, placé sous séquestre chez le notaire.
3. Vérification juridique – le notaire vérifie le titre, l’absence d’hypothèques, la conformité du projet.
4. Approbation du BOI – 4 à 8 semaines en moyenne. C’est l’étape qui demande le plus de patience.
5. Signature chez le notaire – versement du solde, transfert de propriété.
6. Enregistrement – l’acte est enregistré au Registrar General. Vous êtes propriétaire.

Frais à prévoir

• Notaire: 1 à 2 % du prix
• Droits d’enregistrement: 5 % (sauf exemptions sur certains biens neufs en VEFA)
• Commission d’agence: 3 à 5 %, généralement à la charge du vendeur – mais vérifiez
• Frais BOI: frais administratifs de dossier

Au total, comptez 7 à 10 % de frais annexes en plus du prix d’achat.

Permis de résidence par l’investissement

Si vous achetez un bien de 375 000 USD ou plus dans un projet agréé (PDS, Smart City, IRS/RES en revente), vous pouvez obtenir un permis de résidence pour vous, votre conjoint et vos enfants de moins de 24 ans. Valable tant que vous êtes propriétaire.

Attention: permis de résidence ≠ résidence fiscale. Pour devenir résident fiscal mauricien, il faut soit passer 183 jours par an sur le territoire, soit y avoir son centre d’intérêt économique.

Où acheter?

Grand-Baie et le Nord

Le choix le plus populaire chez les étrangers. Animé, bien équipé (restaurants, commerces, activités nautiques), communauté d’expatriés établie. Plages de Trou aux Biches, Mont Choisy, Péreybère à proximité. Prix plus élevés qu’ailleurs, mais l’offre est large.

Tamarin et la côte Ouest

De Flic en Flac à Rivière Noire. Plus sec, couchers de soleil face à la mer, ambiance décontractée. Tamarin est passé de village de pêcheurs à spot prisé – le projet Cap Tamarin Smart City y a beaucoup contribué. Bon compromis entre cadre de vie et prix.

Bel Ombre et le Sud

Le sud est la partie la plus sauvage de l’île. Bel Ombre avec le domaine Heritage, c’est le haut de gamme dans un cadre naturel préservé. Moins de commodités à proximité, mais c’est justement le point: calme et exclusivité.

Moka (plateau central)

Le pôle urbain moderne de l’île, porté par ENL et la Smart City. Bureaux, centres commerciaux (Bagatelle Mall), écoles internationales, résidences contemporaines. Plus frais qu’en bord de mer. Adapté aux familles et aux professionnels qui travaillent sur place.

La côte Est

De Trou d’Eau Douce à Belle Mare. Lagons, golfs (Anahita, Île aux Cerfs Golf Club), resorts. Le domaine Anahita reste une référence. Tranquille, orienté tourisme haut de gamme, bon potentiel locatif saisonnier.

Types de biens

Villas – de 250 à 800+ m² habitables, piscine privée, accès plage ou lagon. À partir de 500 000 USD jusqu’à plusieurs millions.

Appartements – à partir de ~150 000 USD pour les biens accessibles aux étrangers. Résidences avec piscine, sécurité, espaces communs. Bon rendement locatif en zone touristique (Nord, Ouest).

Penthouses – segment en croissance. Grands espaces, terrasses panoramiques, vue mer ou montagne. 150 à 400 m² dans les projets récents de Grand-Baie, Tamarin ou Moka.

Terrains – uniquement dans un cadre PDS ou Smart City. Pas d’achat de terrain nu en dehors de ces dispositifs pour les étrangers. Certains promoteurs proposent des formules terrain + construction sur mesure.

Rendement locatif

En location saisonnière dans les zones touristiques: 4 à 7 % brut par an. Trois options de gestion si vous n’êtes pas sur place:

• Gestion par le promoteur – le plus simple, mais 15 à 25 % des revenus en frais de gestion
• Agence indépendante – souvent moins cher, plus flexible
• Location longue durée – revenus plus stables, gestion simplifiée, surtout à Moka, Ébène ou Grand-Baie

Pour les détails sur la location longue durée, voir notre article dédié.

Créer une société

Deux véhicules principaux:

• Global Business Company (GBC) – licence FSC, accès aux conventions fiscales de Maurice. Utilisée pour le commerce international, le holding, la gestion de fonds, les investissements en Afrique et Asie.
• Domestic Company – opère sur le marché local, 15 % d’impôt, détention étrangère à 100 % possible dans la plupart des secteurs.

Création rapide (quelques jours), coûts de fonctionnement raisonnables. Le BOI a un guichet unique pour accompagner les investisseurs.

Fiscalité

C’est l’argument principal, soyons honnêtes. Voici les points clés:

• Impôt sur les sociétés: 15 %. Impôt sur le revenu: progressif de 0 % à 20 % (0 % jusqu’à Rs 500 000/an)
• Plus-values immobilières: 0 %. Aucune taxe à la revente
• Droits de succession: 0 %
• Impôt sur la fortune: 0 %
• Retenue sur dividendes: 0 %
• Rapatriement des capitaux: libre, sans restriction
• TVA: 15 % (exemptions sur certains produits de base)
• Taxe foncière: pas de taxe annuelle sur les propriétés résidentielles

Maurice a signé des conventions de non-double imposition avec plus de 45 pays, dont la France et la Belgique. Pour les investisseurs français, la convention franco-mauricienne mérite d’être étudiée avec un conseiller fiscal – les implications varient selon votre situation. Pour les derniers changements fiscaux, voir notre analyse du Finance Act 2025 sur l’immobilier.

Conseils pratiques

• Le promoteur: privilégiez ceux qui ont un historique de livraisons. Les grands groupes (ENL, Medine, Rogers, Heritage) sont des valeurs sûres. Visitez des réalisations précédentes.
• Le notaire: prenez-en un indépendant, pas celui du promoteur. Ses honoraires sont réglementés.
• Le financement: les banques locales prêtent aux étrangers (50–70 % du bien, taux 4–6 % en devises, durée 15–20 ans). MCB, SBM, AfrAsia – comparez les offres.
• Visitez avant d’acheter: et si possible à différentes périodes de l’année. L’ambiance en décembre et en juillet, ce n’est pas la même chose.
• Obligations dans votre pays: un achat à Maurice peut avoir des implications déclaratives chez vous. Renseignez-vous auprès de votre fiscaliste.