Immobilier et Investissement à l'Île Maurice : Le Guide Complet

Pourquoi investir à l’île Maurice : un carrefour d’opportunités

L’île Maurice s’est imposée, au fil des deux dernières décennies, comme l’une des destinations les plus attrayantes pour l’investissement immobilier et la création d’entreprise dans la zone océan Indien. Située entre l’Afrique et l’Asie, cette île de 1,3 million d’habitants combine stabilité politique, cadre juridique solide hérité du droit franco-britannique et un environnement fiscal parmi les plus compétitifs au monde.

Pour les investisseurs francophones, Maurice présente un avantage supplémentaire : le français y est largement parlé, les démarches administratives sont accessibles, et la culture locale, métissée et accueillante, facilite l’intégration. Que vous cherchiez une résidence secondaire face à la mer, un placement locatif rentable ou un point d’ancrage pour vos affaires en Afrique, ce guide complet vous accompagne à chaque étape.

Parmi les atouts majeurs de l’île pour les investisseurs étrangers, on retrouve :

Une économie stable et diversifiée , classée régulièrement parmi les meilleures en Afrique par la Banque mondiale (facilité de faire des affaires).
Un régime fiscal attractif : taux unique d’imposition à 15 %, absence de taxe sur les plus-values, libre rapatriement des capitaux.
Un cadre légal sécurisé : registre foncier fiable, titres de propriété garantis, système judiciaire indépendant.
Un emplacement stratégique : fuseau horaire GMT+4 compatible avec l’Europe, l’Afrique et l’Asie, liaisons aériennes directes avec Paris, Londres, Johannesburg, Dubaï et Mumbai.
Une qualité de vie exceptionnelle : climat tropical, sécurité, système de santé performant, écoles internationales.

Acheter un bien immobilier en tant qu’étranger

L’acquisition immobilière par des non-citoyens mauriciens est encadrée par la loi, mais le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs spécifiquement conçus pour attirer les investisseurs étrangers. Ces régimes offrent un cadre clair et sécurisé, permettant aux acquéreurs de devenir pleinement propriétaires de leur bien.

Les régimes d’achat ouverts aux étrangers

Le PDS (Property Development Scheme)

Le PDS est le dispositif principal en vigueur depuis 2015. Il a remplacé les anciens programmes IRS et RES. Ce régime autorise les promoteurs agréés par le Board of Investment (BOI) à vendre des biens résidentiels de standing à des acheteurs étrangers, sans montant minimum d’investissement imposé par la loi (bien que la plupart des projets se situent au-dessus de 200 000 USD). Les projets PDS comprennent généralement des villas, des appartements et des penthouses au sein de résidences fermées, avec des prestations haut de gamme : piscine, sécurité, jardins paysagers, conciergerie.

Le Smart City Scheme

Lancé en 2015, le programme Smart City vise à créer des pôles urbains mixtes combinant logements, bureaux, commerces, espaces de loisirs et services. Les étrangers peuvent acheter un bien résidentiel au sein d’une Smart City sans restriction de montant. Les projets les plus connus incluent Moka Smart City (ENL), Mon Trésor Smart City dans le sud et Cap Tamarin dans l’ouest. Ce dispositif répond à une vision de développement durable, avec des normes environnementales strictes et une connectivité numérique avancée.

Les anciens régimes IRS et RES

L’Integrated Resort Scheme (IRS) et le Real Estate Scheme (RES) ne sont plus ouverts à de nouveaux projets, mais les biens déjà construits sous ces régimes peuvent être revendus à des étrangers. Les propriétés IRS sont souvent les plus prestigieuses de l’île, situées en bord de mer dans des domaines comme Anahita, Heritage Villas Valriche ou Les Salines. Lors d’un rachat, les mêmes avantages (dont le permis de résidence) s’appliquent à l’acquéreur.

Achat d’appartement hors régime (R+2 minimum)

Depuis 2016, les étrangers peuvent également acheter un appartement dans un immeuble de deux étages ou plus (R+2), en dehors de tout régime spécifique, à condition que le bien ait une valeur minimale de 6 millions de roupies mauriciennes (environ 130 000 USD). Ce dispositif a ouvert le marché à une gamme plus large de biens et de budgets.

Le processus d’achat étape par étape

Recherche et sélection du bien : identification du projet ou du bien de revente correspondant à vos critères (localisation, budget, usage personnel ou locatif). Il est recommandé de visiter l’île et de rencontrer plusieurs promoteurs.
Réservation et offre d’achat : signature d’un formulaire de réservation accompagné d’un dépôt (généralement 10 % du prix) auprès du promoteur ou du vendeur. Ce dépôt est placé sous séquestre chez le notaire.
Due diligence et vérification juridique : le notaire vérifie le titre de propriété, l’absence d’hypothèques ou de litiges, et la conformité du projet avec les autorisations du BOI.
Approbation du BOI : pour les biens PDS, Smart City ou les appartements R+2, le Board of Investment doit approuver la transaction. Le délai moyen est de 4 à 8 semaines.
Signature de l’acte de vente : l’acte authentique est signé devant notaire. Le solde du prix est versé, et la propriété est transférée au nom de l’acheteur.
Enregistrement : l’acte est enregistré auprès du Registrar General. L’acheteur reçoit son titre de propriété définitif.

Permis de résidence par l’investissement immobilier

L’un des avantages les plus significatifs de l’achat immobilier à Maurice est la possibilité d’obtenir un permis de résidence. Tout étranger qui acquiert un bien d’une valeur égale ou supérieure à 375 000 USD dans un projet approuvé (PDS, Smart City, IRS ou RES en revente) peut demander un permis de résidence pour lui-même et sa famille (conjoint et enfants à charge de moins de 24 ans). Ce permis est valable aussi longtemps que l’acquéreur reste propriétaire du bien.

Ce permis de résidence donne le droit de vivre à Maurice, mais ne constitue pas automatiquement une résidence fiscale. Pour devenir résident fiscal mauricien, il faut séjourner au moins 183 jours par an sur le territoire ou démontrer que son centre d’intérêt économique se trouve à Maurice.

Frais annexes à prévoir

Frais de notaire : environ 1 % à 2 % du prix de vente pour les honoraires du notaire.
Droits d’enregistrement : 5 % du prix de vente, payés par l’acheteur (sauf exemptions pour les biens en VEFA dans certains projets neufs).
Commission d’agence : généralement payée par le vendeur (3 % à 5 % du prix), mais il est important de clarifier ce point en amont.
Frais du BOI : frais administratifs pour le traitement du dossier.
Frais bancaires : si un prêt local est contracté, compter les frais de dossier et d’évaluation du bien.

Les zones les plus prisées pour l’immobilier

Grand Baie et le Nord

Grand Baie reste la destination numéro un pour les acheteurs étrangers. Cette station balnéaire animée offre un large choix de restaurants, boutiques, supermarchés et activités nautiques. Les plages de Trou aux Biches, Mont Choisy et Péreybère figurent parmi les plus belles de l’île. Le Nord attire une clientèle internationale variée, avec une communauté d’expatriés bien établie. On y trouve des projets PDS de premier plan ainsi que de nombreux appartements en résidence. C’est le choix idéal pour ceux qui recherchent une vie sociale active et des commodités à proximité.

Tamarin et la côte Ouest

La côte ouest, de Flic en Flac à Tamarin en passant par Rivière Noire, séduit par ses couchers de soleil spectaculaires, son microclimat plus sec et son ambiance décontractée. Tamarin, ancien village de pêcheurs devenu un spot de surf reconnu, a connu un essor immobilier considérable avec des projets comme Cap Tamarin Smart City. La région attire les familles et les amateurs de nature, avec la proximité du Parc National des Gorges de Rivière Noire et des sorties d’observation des dauphins. Les prix sont généralement un peu plus accessibles que dans le Nord, tout en offrant un cadre de vie remarquable.

Bel Ombre et le Sud

Le sud de Maurice est la région la plus préservée de l’île. Bel Ombre, avec le domaine Heritage et ses villas de prestige, incarne le luxe dans un écrin naturel exceptionnel. Les paysages y sont plus sauvages, les plages moins fréquentées, et la végétation luxuriante. C’est le choix des investisseurs recherchant l’exclusivité, le calme et un investissement patrimonial haut de gamme. Le projet Mon Trésor Smart City apporte une dimension moderne à cette région en plein développement.

Moka et les Hauts de l’île

Située sur le plateau central, Moka est devenue le pôle urbain le plus dynamique de Maurice grâce au développement de la Smart City portée par le groupe ENL. On y trouve des bureaux modernes, des centres commerciaux (Bagatelle Mall), des écoles internationales et des résidences contemporaines. Le climat y est plus frais qu’en bord de mer, ce qui séduit ceux qui préfèrent éviter la chaleur tropicale. Moka est particulièrement adaptée aux professionnels et aux familles qui souhaitent combiner vie quotidienne pratique et investissement à forte valeur ajoutée.

La côte Est

La côte est, de Trou d’Eau Douce à Belle Mare, est réputée pour ses lagons turquoise, ses plages de sable blanc et ses complexes hôteliers de renommée mondiale. C’est la région des golfs (Anahita, Île aux Cerfs Golf Club) et des resorts. Le domaine Anahita, l’un des plus anciens projets IRS, reste une référence en matière d’immobilier de luxe à Maurice. La côte est convient aux acheteurs cherchant la tranquillité, un environnement resort et un potentiel locatif lié au tourisme.

Types de biens disponibles

Villas de luxe en bord de mer

Les villas pieds dans l’eau représentent le segment le plus prestigieux du marché mauricien. Généralement proposées dans le cadre de projets PDS ou d’anciens IRS, ces propriétés offrent des superficies allant de 250 à plus de 800 mètres carrés habitables, avec piscine privée, jardin tropical, accès direct à la plage ou au lagon et des finitions haut de gamme. Les prix varient de 500 000 USD à plusieurs millions de dollars selon l’emplacement et les prestations.

Appartements en résidence

Les appartements constituent une option plus accessible, avec des prix à partir de 150 000 USD environ pour les biens éligibles aux étrangers. Les résidences proposent souvent des espaces communs de qualité : piscine, salle de sport, espaces verts, sécurité. Ce format est particulièrement adapté à la location saisonnière et offre un bon rendement locatif, surtout dans les zones touristiques du Nord et de l’Ouest.

Penthouses

Les penthouses avec vue sur mer ou sur la montagne représentent un segment en pleine croissance. Offrant de grands espaces, des terrasses panoramiques et des prestations de standing, ils séduisent une clientèle internationale à la recherche d’un produit à mi-chemin entre l’appartement et la villa. Les projets récents à Grand Baie, Tamarin et Moka proposent des penthouses de 150 à 400 mètres carrés.

Terrains

L’achat de terrain nu par un étranger est possible uniquement dans le cadre d’un projet PDS ou Smart City approuvé. Il n’est pas possible pour un non-citoyen d’acheter un terrain indépendant en dehors de ces dispositifs. Certains promoteurs proposent toutefois des formules « terrain + construction » qui permettent de personnaliser sa future résidence.

Biens à vocation locative

De nombreux investisseurs achètent à Maurice dans une optique de rendement locatif. Les biens situés dans les zones touristiques peuvent générer des rendements bruts de 4 % à 7 % par an en location saisonnière. Plusieurs promoteurs proposent des programmes de gestion locative intégrée, prenant en charge la mise en location, l’entretien et la relation avec les locataires.

Investir à Maurice au-delà de l’immobilier

Créer une société à Maurice

Maurice est un hub reconnu pour les affaires internationales. Deux types principaux de sociétés attirent les investisseurs étrangers :

Global Business Company (GBC) : société titulaire d’une licence délivrée par la Financial Services Commission (FSC), qui bénéficie des conventions fiscales signées par Maurice. Ce véhicule est utilisé pour le commerce international, la gestion de fonds, le holding et les investissements en Afrique et en Asie.
Domestic Company : société opérant principalement sur le marché local mauricien. Elle est soumise au taux d’imposition standard de 15 % et peut être détenue à 100 % par des étrangers dans la plupart des secteurs.

La création d’une société est rapide (quelques jours ouvrables) et les coûts de fonctionnement restent modérés par rapport à d’autres juridictions. Le BOI accompagne les investisseurs étrangers dans leurs démarches via un guichet unique.

Secteurs porteurs pour l’investissement

Technologies financières (fintech) : Maurice développe activement son écosystème fintech, avec un cadre réglementaire adapté et un bac à sable (sandbox) pour les projets innovants.
Tourisme et hôtellerie : le secteur touristique reste un pilier de l’économie, avec un potentiel dans le tourisme médical, le bien-être et l’écotourisme.
Économie bleue : avec une zone économique exclusive de 2,3 millions de kilomètres carrés, Maurice investit dans l’aquaculture, les biotechnologies marines et les énergies renouvelables océaniques.
Technologies de l’information : le pays est un centre régional pour l’externalisation de services (BPO) et le développement logiciel, avec une main-d’œuvre qualifiée et bilingue.
Énergies renouvelables : le gouvernement vise 60 % d’énergie renouvelable d’ici 2030, ouvrant des opportunités dans le solaire, l’éolien et la biomasse.

Avantages fiscaux pour les entreprises

Le régime fiscal mauricien est l’un des principaux moteurs de l’attractivité du pays. Les entreprises bénéficient d’un taux d’imposition sur les sociétés de 15 %, avec un crédit d’impôt présumé de 80 % pour les GBC sur certains revenus d’origine étrangère, ramenant le taux effectif à 3 % dans certains cas. Il n’existe pas de droits de douane sur les équipements importés pour les entreprises en zone franche, et les dividendes versés aux actionnaires ne sont pas soumis à une retenue à la source.

Zones franches et zones d’exportation

Les entreprises exportatrices peuvent s’implanter dans des zones franches industrielles bénéficiant d’exonérations douanières et de facilités logistiques. Le Freeport de Maurice, situé près du port et de l’aéroport, offre des installations de stockage, de reconditionnement et de réexportation vers les marchés africains et asiatiques.

Fiscalité de l’investissement à Maurice

La fiscalité est l’un des arguments les plus convaincants pour les investisseurs qui choisissent Maurice. Voici les éléments clés à retenir :

Impôt sur le revenu et les sociétés

Le taux unique de 15 % s’applique aussi bien aux personnes physiques qu’aux sociétés. Il n’existe pas de barème progressif : que vous gagniez 500 000 ou 5 millions de roupies, le taux reste le même. Ce système simplifie considérablement la planification fiscale.

Absence de taxe sur les plus-values immobilières

C’est l’un des avantages les plus remarquables pour les investisseurs immobiliers : Maurice ne prélève aucune taxe sur les plus-values réalisées lors de la revente d’un bien immobilier. Que vous revendiez votre propriété avec une plus-value de 50 000 ou de 500 000 dollars, aucun impôt ne sera dû à Maurice sur ce gain. Cette disposition rend l’île particulièrement attrayante pour les stratégies d’investissement à moyen et long terme.

Libre rapatriement des bénéfices et des dividendes

Il n’existe aucune restriction sur le transfert de fonds hors de Maurice. Les investisseurs peuvent librement rapatrier leurs bénéfices, dividendes, et le produit de la revente d’un bien vers leur pays d’origine ou tout autre compte bancaire international. Cette liberté de mouvement des capitaux est un facteur déterminant pour les investisseurs internationaux.

Conventions de non-double imposition

Maurice a signé des conventions fiscales avec plus de 45 pays, incluant la France, la Belgique, le Luxembourg, l’Inde, l’Afrique du Sud, le Royaume-Uni, l’Allemagne et de nombreux pays africains. Ces conventions évitent qu’un même revenu soit imposé deux fois et offrent des mécanismes de crédit d’impôt avantageux. Pour les investisseurs français, la convention franco-mauricienne est particulièrement intéressante et mérite d’être analysée en détail avec un conseiller fiscal.

Autres éléments fiscaux notables

Pas de droits de succession à Maurice.
Pas d’impôt sur la fortune.
TVA à 15 % sur les biens et services (avec exemptions pour certains produits de première nécessité).
Pas de taxe foncière annuelle sur les propriétés résidentielles.

Conseils pratiques pour réussir votre investissement

Choisir un promoteur fiable

La qualité du promoteur est déterminante pour la réussite de votre investissement. Privilégiez les promoteurs disposant d’un historique solide, de projets déjà livrés et d’une réputation établie. Vérifiez que le projet est dûment approuvé par le BOI et que le promoteur dispose de toutes les autorisations nécessaires. N’hésitez pas à visiter des réalisations précédentes et à échanger avec d’autres propriétaires. Les grands groupes mauriciens comme ENL, Medine, Rogers ou le groupe Heritage sont des références du marché.

Le rôle essentiel du notaire

À Maurice, le notaire joue un rôle central dans toute transaction immobilière. C’est lui qui rédige l’acte de vente, vérifie la légalité de la transaction, s’assure de la validité du titre de propriété et procède à l’enregistrement officiel. Il est vivement recommandé de choisir un notaire indépendant, distinct de celui du promoteur, pour garantir la défense de vos intérêts. Les frais de notaire sont réglementés et raisonnables.

Financement et prêts bancaires locaux

Les banques mauriciennes accordent des prêts immobiliers aux étrangers, généralement à hauteur de 50 % à 70 % de la valeur du bien. Les taux d’intérêt se situent entre 4 % et 6 % pour les prêts en devises étrangères (USD, EUR, GBP). La durée maximale est généralement de 15 à 20 ans. Les principales banques présentes sur ce segment sont la MCB (Mauritius Commercial Bank), la SBM (State Bank of Mauritius), AfrAsia Bank et la Barclays (devenue ABSA). Il est conseillé de comparer les offres et de négocier les conditions avant de s’engager.

Gestion locative à distance

Si vous n’habitez pas à Maurice en permanence, la gestion locative est un sujet essentiel. Plusieurs options s’offrent à vous :

Gestion intégrée par le promoteur : certains projets PDS proposent un service de gestion locative complet, incluant la commercialisation, l’accueil des locataires, l’entretien et la comptabilité. C’est la solution la plus simple mais les frais de gestion (15 % à 25 % des revenus locatifs) doivent être pris en compte dans votre calcul de rentabilité.
Agence de gestion indépendante : des agences spécialisées assurent la gestion de votre bien à des tarifs souvent plus compétitifs. Elles gèrent la publication d’annonces, les réservations, le ménage et les réparations.
Location longue durée : pour un revenu plus stable et une gestion simplifiée, la location à l’année à des expatriés ou des professionnels locaux est une option intéressante, surtout dans les zones comme Moka, Ebene ou Grand Baie.

Points de vigilance

Faites toujours appel à des professionnels locaux qualifiés : notaire, avocat, expert-comptable, agent immobilier agréé.
Vérifiez la conformité du projet avec les réglementations du BOI avant de signer tout document.
Prenez en compte les charges de copropriété et d’entretien dans votre budget global.
Informez-vous sur les obligations fiscales dans votre pays de résidence, car l’achat à Maurice peut avoir des implications déclaratives.
Visitez le bien et la région avant d’acheter, idéalement à différentes périodes de l’année pour apprécier le climat et l’environnement.

Conclusion : Maurice, un investissement d’avenir

L’île Maurice offre une combinaison rare d’avantages pour les investisseurs étrangers : cadre fiscal exceptionnel, qualité de vie tropicale, stabilité politique et économique, marché immobilier en croissance et dispositifs d’accueil structurés. Que votre objectif soit l’acquisition d’une résidence de vacances, la constitution d’un patrimoine locatif, l’obtention d’un permis de résidence ou le développement d’une activité commerciale, Maurice dispose des outils et du cadre nécessaires pour concrétiser votre projet.

Le marché immobilier mauricien continue de se développer avec des projets de plus en plus diversifiés, répondant à des budgets et des attentes variés. Les investisseurs les mieux informés et les mieux accompagnés sont ceux qui tirent le meilleur parti de cet environnement favorable. Prenez le temps de vous entourer de professionnels compétents, de visiter les différentes régions de l’île et de définir clairement vos objectifs avant de vous engager.

L’île Maurice n’est pas seulement une destination de rêve pour les vacances : c’est un véritable tremplin pour l’investissement international, au cœur d’une région du monde en pleine expansion.

Immobilier et Investissement à l’Île Maurice : Le Guide Complet