IRS, PDS, Smart City : les dispositifs immobiliers pour étrangers à Maurice expliqués

Expatriation, Immobilier et Investissement

La première fois qu’on m’a parlé de « PDS » et d’« IRS », j’ai mis un moment à comprendre de quoi il s’agissait. Ce sont les cadres légaux qui permettent aux étrangers d’acheter de l’immobilier à Maurice. Sans passer par l’un de ces dispositifs agréés, un ressortissant étranger ne peut pas être propriétaire ici. Voici comment ça fonctionne.

Pourquoi ces dispositifs existent

Le marché immobilier mauricien est réglementé pour protéger l’accès à la propriété des résidents locaux tout en attirant les investisseurs étrangers. Les dispositifs agréés par l’EDB (Economic Development Board) offrent un cadre sécurisé : les projets sont validés, les garanties de construction contrôlées et, dans certains cas, l’achat donne droit à un permis de résidence automatique.

Les dispositifs actuels

Le PDS (Property Development Scheme)

C’est le dispositif principal depuis 2015. Il a remplacé l’IRS et le RES pour les nouveaux projets.

  • Prix minimum : 375 000 USD (~Rs 22 millions)
  • Permis de résidence : automatique pour l’acheteur et sa famille immédiate à l’achat
  • Biens concernés : villas, appartements, townhouses dans des résidences sécurisées agréées
  • Localisation : projets répartis sur toute l’île, concentrations au nord, à l’ouest et à l’est

C’est la voie la plus directe pour acheter et obtenir la résidence en même temps. Et franchement, c’est par là que passent 90 % des acheteurs étrangers que je croise.

L’IRS (Integrated Resort Scheme)

Le dispositif historique, lancé en 2002. Plus aucun nouveau projet IRS n’est créé, mais le marché secondaire est bien établi.

  • Prix minimum : 375 000 USD
  • Permis de résidence : oui, automatique
  • Ambiance : résidences resort avec infrastructure hôtelière, golf, club de plage
  • Marché secondaire : actif dans les résidences matures comme Heritage Villas, Anahita, Tamarina

Le RES (Real Estate Scheme)

Dispositif intermédiaire (2007), également sans nouveaux projets. Marché secondaire disponible.

  • Prix minimum : 200 000 USD dans les anciens projets
  • Permis de résidence : uniquement si le prix d’achat dépasse 375 000 USD

Le SCS (Smart City Scheme)

Les Smart Cities sont des quartiers mixtes : logements, bureaux, commerces, écoles, loisirs dans un même périmètre planifié. Les plus avancés : Moka Smart City (le plus mature), Cap Tamarin, Côte d’Or.

  • Attractif pour : les personnes qui veulent combiner cadre de vie et activité professionnelle sur place
  • Finance Act 2025 : des dispositions transitoires s’appliquent. Les projets déjà enregistrés conservent leurs avantages. Vérifiez le statut de tout projet spécifique avec un notaire avant de vous engager

Le programme G+2

C’est la voie d’accès la moins chère pour un étranger. Il permet d’acheter un appartement dans un immeuble d’au moins deux étages (rez-de-chaussée + deux), à condition que le prix dépasse Rs 6 millions (~Rs 100 000).

  • Prix minimum : Rs 6 millions par appartement
  • Permis de résidence : non inclus automatiquement
  • Usage : investissement locatif ou résidence secondaire, marché plus accessible

Ce que change la Finance Act 2025

Suppression de l’achat libre au-dessus de 500 000 USD

Une disposition de décembre 2023 permettait aux étrangers détenteurs d’un permis de résidence d’acheter hors dispositif pour plus de 500 000 USD. Cette option a été supprimée par la Finance Act 2025. Depuis, seuls les dispositifs listés ci-dessus autorisent un achat étranger.

Doublement des taxes au 1er juillet 2026

C’est le point le plus important financièrement. À partir du 1er juillet 2026 :

  • Droits d’enregistrement : 5 % → 10 %
  • Taxe de transfert à la revente à un non-citoyen : 5 % → 10 %

Sur un bien à Rs 22 millions, ça représente Rs 1,1 million de frais supplémentaires. Pas rien. Les actes enregistrés avant le 1er juillet 2026 restent soumis au taux actuel de 5 %. Si vous êtes en négociation, c’est le moment de pousser pour finaliser.

Pas de taxe sur les plus-values

Malgré ce qui avait été évoqué dans le discours budgétaire, aucune taxe sur les plus-values immobilières n’a été introduite. Maurice reste sans CGT, sans taxe sur la fortune, sans taxe foncière annuelle.

Quel dispositif pour quel profil ?

  • Retraité cherchant une villa avec la résidence : PDS ou IRS (marché secondaire)
  • Professionnel voulant habiter et travailler sur place : Smart City
  • Investisseur cherchant un bien locatif géré : IHS (résidences hôtelières)
  • Budget serré, pas besoin de résidence automatique : G+2 à partir de Rs 6 millions

Pour les démarches concrètes d’achat (EDB, notaire, permis), notre guide d’achat pour étrangers détaille chaque étape. Pour le contexte des changements de la Finance Act 2025, voir notre article sur les réformes immobilières.

↑