Finance Act 2026: immobilier étrangers

Non, le Finance Act 2026 n’ajoute pas automatiquement 10 % à chaque achat immobilier réalisé par un étranger à Maurice.

La nouvelle taxe est beaucoup plus ciblée. Elle concerne le transfert à un non-citoyen d’un logement situé sur un terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques, dans le cadre juridique visé par le texte. Le vendeur la paie, et certains contrats antérieurs sont protégés.

Le prélèvement de 10 % vise le vendeur

Le Finance Act 2026 modifie le Land (Duties and Taxes) Act. Il crée un droit additionnel de 10 % sur l’acte transférant à un non-citoyen une propriété résidentielle située sur un terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques, lorsqu’elle relève de l’article 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act.

Le redevable est le transferor, c’est-à-dire le vendeur. Ce prélèvement s’ajoute aux droits déjà applicables à la transaction.

Trois vérifications sont donc indispensables:

le terrain appartient-il à l’État ou relève-t-il des Pas Géométriques ?
l’acheteur est-il un non-citoyen ?
la vente entre-t-elle dans la disposition précise citée par la loi ?

Un appartement PDS construit sur un terrain privé, une maison vendue à un citoyen mauricien et un logement G+2 sur un bail de l’État ne sont pas la même opération.

Exception pour les avant-contrats notariés avant le 19 juin

Le droit additionnel ne s’applique pas lorsqu’un avant-contrat a été exécuté avant le 19 juin 2026 et qu’il a été établi et signé devant notaire.

La loi reconnaît deux formes:

le contrat de réservation préliminaire pour une vente en l’état futur d’achèvement ;
la promesse de vente au sens de l’article 1589 du Code civil mauricien, avec engagement de vendre et d’acheter sous conditions suspensives.

Une simple réservation commerciale, un courriel ou un formulaire signé avec un promoteur ne suffit pas nécessairement. La date et la forme notariale comptent toutes les deux.

Ce que le discours budgétaire annonçait

Le discours du budget indiquait que le gouvernement ne délivrerait plus, sous le G+2 Scheme, de nouveaux baux autorisant la vente d’appartements construits sur des terrains de l’État ou les Pas Géométriques à des étrangers.

Il prévoyait deux exceptions politiques: les baux déjà approuvés autorisant ces ventes et la revente par une personne déjà propriétaire d’un tel appartement.

Le Finance Act inscrit clairement la taxe de 10 %. En revanche, il ne modifie pas directement le Non-Citizens (Property Restriction) Act pour reproduire toute l’annonce sur les nouveaux baux. Cette partie relève aussi de la politique d’attribution des terrains de l’État. C’est une raison de plus pour demander le titre, le bail et les autorisations du projet avant de signer.

Les hausses décidées en 2025 restent distinctes

Le Finance Act 2025 avait déjà durci la fiscalité de plusieurs transactions impliquant des non-citoyens et limité les achats hors dispositifs agréés. Ces règles ne sont pas effacées par la réforme de 2026.

Il faut donc séparer:

les droits d’enregistrement de l’acheteur ;
la land transfer tax ou les droits dus par le vendeur ;
le nouveau droit additionnel de 10 % sur certains logements situés sur des terrains de l’État ou les Pas Géométriques ;
les frais de notaire, d’EDB et de dossier propres au dispositif.

Une addition correcte commence par le statut juridique du bien, pas par son prix affiché.

First-time buyers: seuils relevés pour les acquéreurs admissibles

Le budget 2026/27 relève les seuils d’exonération de droits d’enregistrement pour un premier achat:

de Rs 2 500 000 à Rs 3 000 000 pour un terrain nu ;
de Rs 5 000 000 à Rs 6 000 000 pour une maison ou un appartement.

La réforme étend aussi le bénéfice à certains propriétaires de terrains agricoles qui étaient auparavant exclus. Ces exonérations répondent à des critères précis et ne doivent pas être promises à un acheteur étranger sans vérification de son admissibilité.

Golden Visa: l’immobilier résidentiel est exclu du million

Le nouveau Golden Visa vise un investissement total d’au moins 1 000 000 USD dans une activité économique. La loi exclut expressément l’acquisition d’un logement sous les programmes immobiliers de l’EDB du calcul de ce montant.

Acheter un bien PDS peut toujours ouvrir une voie de résidence lorsque les conditions du programme sont remplies. Mais cet achat ne constitue pas l’investissement économique exigé pour le Golden Visa 2026.

Checklist avant de signer

obtenir une copie du titre ou du bail et identifier le propriétaire du terrain ;
demander l’autorisation EDB ou ministérielle sur laquelle repose la vente ;
faire chiffrer séparément chaque droit dû par l’acheteur et le vendeur ;
vérifier si un avant-contrat antérieur au 19 juin 2026 respecte la forme notariale exigée ;
ne pas confondre résidence immobilière et Golden Visa économique ;
faire relire le dossier par un notaire indépendant du promoteur.

Notre guide d’achat immobilier pas à pas explique la procédure complète. Pour les différents programmes, consultez le guide IRS, RES, PDS, Smart City et G+2.

Sources officielles

Informations vérifiées le 16 août 2026. Le statut du terrain et les actes notariés restent déterminants pour chaque transaction.

Finance Act 2026: immobilier et acheteurs étrangers à Maurice