Finance Act 2026: immobilier et acheteurs étrangers à Maurice
Dans cet article
Le nouveau droit immobilier de 10 % ne concerne pas toutes les ventes aux étrangers. Le Finance Act 2026 le met à la charge du vendeur pour certains logements sur terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques. Avant de chiffrer votre opération, vérifiez le terrain, l’autorisation de vente et la date de l’avant-contrat.
Les Pas Géométriques sont des terrains réservés le long du littoral qui relèvent du domaine public. Pour un logement construit sur cette bande côtière, demandez une copie du bail et des autorisations.
Le prélèvement de 10 % vise le vendeur
Le Finance Act 2026 modifie le Land (Duties and Taxes) Act. Il crée un droit additionnel de 10 % sur l’acte transférant à un non-citoyen une propriété résidentielle située sur un terrain de l’État ou sur les Pas Géométriques, lorsqu’elle relève de l’article 3(3)(c)(v) du Non-Citizens (Property Restriction) Act.
Le redevable est le transferor, c’est-à-dire le vendeur. Ce prélèvement s’ajoute aux droits déjà applicables à la transaction.
Pour savoir si votre vente entre dans ce cas, posez ces trois questions:
- le terrain appartient-il à l’État ou relève-t-il des Pas Géométriques?
- l’acheteur est-il un non-citoyen?
- la vente entre-t-elle dans la disposition précise citée par la loi?
Un appartement PDS construit sur un terrain privé, une maison vendue à un citoyen mauricien et un logement G+2 sur un bail de l’État ne sont pas la même opération.
Exception pour les avant-contrats notariés avant le 19 juin
Le droit additionnel ne s’applique pas lorsqu’un avant-contrat a été exécuté avant le 19 juin 2026 et qu’il a été établi et signé devant notaire.
La loi reconnaît deux formes:
- le contrat de réservation préliminaire pour une vente en l’état futur d’achèvement ;
- la promesse de vente au sens de l’article 1589 du Code civil mauricien, avec engagement de vendre et d’acheter sous conditions suspensives.
Une simple réservation commerciale, un courriel ou un formulaire signé avec un promoteur ne suffit pas nécessairement. La date et la forme notariale comptent toutes les deux.
Ce que le discours budgétaire annonçait
Le discours du budget indiquait que le gouvernement ne délivrerait plus, sous le G+2 Scheme, de nouveaux baux autorisant la vente d’appartements construits sur des terrains de l’État ou les Pas Géométriques à des étrangers.
Il prévoyait deux exceptions politiques: les baux déjà approuvés autorisant ces ventes et la revente par une personne déjà propriétaire d’un tel appartement.
Le Finance Act inscrit clairement la taxe de 10 %. En revanche, il ne modifie pas directement le Non-Citizens (Property Restriction) Act pour reproduire toute l’annonce sur les nouveaux baux. Cette partie relève aussi de la politique d’attribution des terrains de l’État. C’est une raison de plus pour demander le titre, le bail et les autorisations du projet avant de signer.
Les hausses générales de 2025 ont été abrogées
La réforme de 2025 avait introduit une taxe de transfert et des droits d’enregistrement de 10 % sur plusieurs acquisitions résidentielles par des non-citoyens à partir du 1er juillet 2026. Le Finance Act 2026 abroge expressément les dispositions correspondantes:
- la section 9(a)(i) supprime la section 4(9) du Land (Duties and Taxes) Act ;
- la section 16(b) supprime la section 3(1G) du Registration Duty Act ;
- la section 16(e)(i) supprime le paragraphe K de la première annexe de ce dernier texte.
Le taux ordinaire est généralement de 5 %, sous réserve du dispositif, des exemptions et de la date de l’acte. Pour une transaction conclue pendant la transition entre les réformes, demandez au notaire et au Registrar-General le traitement applicable.
Le droit additionnel de 10 % sur certains logements situés sur terrains de l’État ou Pas Géométriques reste distinct: il est dû par le vendeur dans les conditions précises décrites ci-dessus. L’abrogation de la hausse générale ne rétablit pas un droit d’achat libre de n’importe quel logement pour les étrangers.
Premier achat: seuils relevés pour les acquéreurs admissibles
Le budget 2026/27 relève les seuils d’exonération de droits d’enregistrement pour un premier achat:
- de Rs 2 500 000 à Rs 3 000 000 pour un terrain nu ;
- de Rs 5 000 000 à Rs 6 000 000 pour une maison ou un appartement.
La réforme étend aussi le bénéfice à certains propriétaires de terrains agricoles qui étaient auparavant exclus. Ces exonérations répondent à des critères précis et ne doivent pas être promises à un acheteur étranger sans vérification de son admissibilité.
Golden Visa: l’immobilier résidentiel est exclu du million
Le nouveau Golden Visa vise un investissement total d’au moins 1 000 000 USD dans une activité économique. La loi exclut expressément l’acquisition d’un logement sous les programmes immobiliers de l’EDB du calcul de ce montant.
Acheter un bien PDS peut toujours ouvrir une voie de résidence lorsque les conditions du programme sont remplies. Mais cet achat ne constitue pas l’investissement économique exigé pour le Golden Visa 2026.
Avant de signer
- obtenir une copie du titre ou du bail et identifier le propriétaire du terrain ;
- demander l’autorisation EDB ou ministérielle sur laquelle repose la vente ;
- faire chiffrer séparément chaque droit dû par l’acheteur et le vendeur ;
- vérifier si un avant-contrat antérieur au 19 juin 2026 respecte la forme notariale exigée ;
- ne pas confondre résidence immobilière et Golden Visa économique ;
- faire relire le dossier par un notaire indépendant du promoteur.
Notre guide d’achat immobilier pas à pas explique la procédure complète. Pour les différents programmes, consultez le guide IRS, RES, PDS, Smart City et G+2.