IRS, PDS, Smart City: les dispositifs immobiliers pour étrangers à Maurice expliqués

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Expatriation, Immobilier et Investissement
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IRS, PDS, Smart City: derrière les sigles, la question reste simple. Quel bien pouvez-vous acheter à Maurice, sous quelles autorisations, et l’achat permet-il de demander la résidence? Les réponses dépendent du projet et du logement précis. Voici comment vous repérer entre les principales voies.

Pourquoi ces dispositifs existent

Le marché immobilier mauricien est réglementé pour protéger l’accès à la propriété des résidents locaux tout en attirant les investisseurs étrangers. Les dispositifs agréés par l’EDB (Economic Development Board) encadrent les acquisitions: les autorisations et les conditions du projet doivent être vérifiées et, dans certains cas, l’achat permet de demander un permis de résidence lié au bien.

Les dispositifs actuels

Le PDS (Property Development Scheme)

C’est le dispositif principal depuis 2015. Il a remplacé l’IRS et le RES pour les nouveaux projets.

  • Prix d’achat: pas de minimum général sous PDS ; le seuil de 375 000 USD concerne la résidence liée à un logement admissible
  • Permis de résidence: demande possible à partir de 375 000 USD pour un logement admissible, avec démarches pour les personnes à charge. Le permis dépend de la détention du bien
  • Biens concernés: villas, appartements, townhouses dans des résidences sécurisées agréées
  • Localisation: projets répartis sur toute l’île, concentrations au nord, à l’ouest et à l’est

Cette voie peut associer achat immobilier et résidence. Il faut distinguer l’autorisation d’acquérir, la demande de permis et le budget personnel nécessaire pour vivre sur place.

L’IRS (Integrated Resort Scheme)

L’IRS est un dispositif historique lancé en 2002. Pour une revente, vérifiez les autorisations et les conditions attachées au projet d’origine.

  • Prix: à vérifier selon le bien et les conditions de l’ancien programme IRS ; le seuil de résidence ne constitue pas un prix minimum universel
  • Permis de résidence: selon les conditions du dispositif et le prix admissible, avec demande de permis
  • Ambiance: résidences resort avec infrastructure hôtelière, golf, club de plage
  • Revente: demandez les conditions d’acquisition, les charges et les services du bien proposé.

Le RES (Real Estate Scheme)

Le RES date de 2007. Comme pour l’IRS, vous regarderez aujourd’hui le marché de la revente, et non de nouveaux projets sous ce dispositif.

  • Prix: variable selon le programme et le bien ; demander les conditions du bien à l’EDB
  • Permis de résidence: le seuil de 375 000 USD doit être satisfait pour la voie de résidence immobilière, sous réserve des autres conditions

Le SCS (Smart City Scheme)

Les Smart Cities réunissent plusieurs usages dans un périmètre planifié. Vérifiez quels logements, bureaux, commerces et services sont déjà accessibles dans le projet envisagé.

  • Usage: comparez les services disponibles et les trajets quotidiens. L’achat ne donne pas automatiquement le droit d’exercer une activité professionnelle.
  • Finance Act 2025: des dispositions transitoires s’appliquent. Le traitement des projets déjà enregistrés dépend de leurs dates et des dispositions transitoires. Vérifiez le statut de tout projet spécifique avec un notaire avant de vous engager

Le programme G+2

Le G+2 permet d’acheter un appartement dans un immeuble avec rez-de-chaussée et au moins deux étages, pour un prix d’au moins Rs 6 000 000, sous réserve de l’autorisation requise.

  • Prix minimum: Rs 6 millions par appartement
  • Permis de résidence: possible pour un achat admissible d’au moins 375 000 USD ; le seuil d’achat de Rs 6 000 000 ne suffit pas à lui seul
  • Usage: à déterminer selon les autorisations du bien et le règlement de la résidence

Ce que change la Finance Act 2025

Suppression de l’achat libre au-dessus de 500 000 USD

Une disposition de décembre 2023 permettait aux étrangers détenteurs d’un permis de résidence d’acheter hors dispositif pour plus de 500 000 USD. Cette option a été supprimée par la Finance Act 2025. L’achat doit être rattaché à une voie autorisée applicable au bien et à l’acquéreur.

La hausse de 2025 a été abrogée en 2026

La loi de 2025 prévoyait des droits d’enregistrement et une taxe de transfert à 10 % pour les transactions résidentielles concernées à des non-citoyens à partir du 1er juillet 2026. Le Finance Act 2026 a abrogé les dispositions correspondantes: les droits immobiliers concernés reviennent aux règles applicables après ces abrogations. Le taux ordinaire est généralement de 5 %, à confirmer selon le bien et la date de l’acte.

Sur une base taxable de Rs 22 000 000, 5 % représentent Rs 1 100 000 et 10 % Rs 2 200 000. Ce calcul compare les taux, sans déterminer les frais d’un acte particulier.

Le Finance Act 2026 crée en revanche un droit additionnel de 10 % à la charge du vendeur pour certains logements sur terrains de l’État ou Pas Géométriques transférés à un non-citoyen. Les avant-contrats notariés établis et signés avant le 19 juin 2026 peuvent bénéficier de l’exception prévue. Voir notre analyse de ces règles immobilières.

Pas de taxe sur les plus-values

Malgré ce qui avait été évoqué dans le discours budgétaire, aucune taxe sur les plus-values immobilières n’a été introduite. L’absence d’impôt général sur les plus-values en capital n’exclut ni les droits de transaction ni l’imposition d’une activité commerciale d’achat-revente.

Quel dispositif pour quel profil?

  • Retraité cherchant une villa avec la résidence: PDS ou IRS (marché secondaire)
  • Logement proche de votre activité: comparez les projets et les trajets, puis vérifiez séparément votre droit de travailler.
  • Investisseur cherchant un bien locatif géré: IHS (résidences hôtelières)
  • Achat sans demande de résidence liée au bien: G+2 à partir de Rs 6 millions

Pour les démarches concrètes d’achat (EDB, notaire, permis), notre guide d’achat pour étrangers détaille chaque étape. Pour le contexte des changements de la Finance Act 2025, voir notre article sur les réformes immobilières.

Références

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