Rendement locatif à Maurice: calculer le net avec un exemple chiffré
Dans cet article
Le pourcentage annoncé sur une offre locative est le début du calcul, pas son résultat. Ce qui vous intéresse, c’est ce qui restera après vacance, charges, fiscalité et financement, rapporté au coût total du projet. Voici la méthode avec un exemple entièrement fictif, sans promesse de rendement observé à Maurice.
Pour évaluer un bien précis, remplacez chaque hypothèse par un justificatif: bail, décompte de frais, contrat de gestion ou devis.
Trois indicateurs à distinguer
- Rendement brut annoncé: loyer annuel théorique divisé par le prix d’achat.
- Rendement d’exploitation avant impôt et financement: recettes encaissées moins charges d’exploitation, divisées par le coût total du projet.
- Trésorerie après financement: recettes moins charges, impôts et remboursements du prêt. Le capital remboursé réduit la trésorerie mais n’est pas une charge fiscale identique aux intérêts.
Exemple: un bien à Rs 12 millions
Supposons un achat légalement accessible à l’acquéreur, payé Rs 12 000 000, avec Rs 800 000 de frais d’acquisition et Rs 200 000 d’équipement initial. Le capital total engagé est de Rs 13 000 000. La provision de frais est fictive: elle ne représente pas un taux légal ni un devis de notaire. Elle doit inclure tous les droits, honoraires, commissions et frais applicables au dossier.
Avec un loyer supposé de Rs 60 000 par mois, le revenu théorique atteint Rs 720 000 par an. Le rendement brut sur le seul prix d’achat est de 6 %. Voyons ce qu’il reste dans un scénario avec deux mois sans locataire.
| Poste | Calcul | Montant annuel |
|---|---|---|
| Loyer théorique | 60 000 × 12 | 720 000 |
| Vacance locative | 60 000 × 2 | −120 000 |
| Loyers encaissés | 10 mois occupés | 600 000 |
| Gestion | 10 % des loyers encaissés | −60 000 |
| Charges de résidence non récupérées | 8 000 × 12 | −96 000 |
| Entretien et réparations | Hypothèse annuelle | −120 000 |
| Assurance | Hypothèse annuelle | −24 000 |
| Solde avant impôt et financement | 600 000 − 300 000 | 300 000 |
Le rendement d’exploitation devient 300 000 ÷ 13 000 000 = 2,31 %, avant impôt et financement. Les frais du tableau sont supposés comprendre les taxes éventuellement facturées par les prestataires. L’eau et l’électricité sont ici payées directement par le locataire ; ajoutez-les si vous les prenez en charge.
Deux mois de location en moins: refaire le calcul
Avec seulement huit mois loués, les recettes tomberaient à Rs 480 000 et les frais de gestion à Rs 48 000. En conservant les autres charges, le solde serait de Rs 192 000, soit 1,48 % du coût total avant impôt et financement. Une réparation exceptionnelle de Rs 150 000 ramènerait le solde du premier scénario de Rs 300 000 à Rs 150 000.
En courte durée, partez du prix moyen réellement encaissé par nuit et du nombre de nuits vendues. Retirez commissions, ménage non refacturé, linge, consommations et gestion. Les semaines réservées à votre usage personnel ne génèrent pas de loyers. Vérifiez les autorisations applicables avant de supposer que la location touristique est permise.
Ajouter l’impôt, sans appliquer un taux universel
Le solde économique du tableau n’est pas automatiquement le bénéfice imposable. Les dépenses fiscalement déductibles, la résidence de l’investisseur, la structure de détention et ses autres revenus doivent être examinés. Les loyers mauriciens ne sont pas exonérés par principe.
Pour une personne physique, le barème 2026/27 s’applique au revenu imposable total dans son champ. Une société relève d’un autre calcul. Si l’impôt attribuable à l’investissement est T, le rendement du premier scénario après cet impôt est (Rs 300 000 − T) ÷ Rs 13 000 000.
Le crédit peut rendre la trésorerie négative
Illustration distincte: si le financement entraîne Rs 360 000 d’intérêts et Rs 180 000 de remboursement de capital sur l’année, les Rs 300 000 disponibles avant financement deviennent −Rs 240 000 avant impôt. Ces paiements sont des hypothèses, pas une offre de prêt. Ajoutez aussi les frais et assurances du financement non déjà inclus.
Pour juger le prêt, utilisez son échéancier réel et testez le taux, la devise et une période de vacance plus longue. Ne confondez pas la part de capital remboursée, le bénéfice fiscal et le revenu disponible sur votre compte.
Les pièces à demander avant une offre d’achat
- Décompte complet des frais d’acquisition et validation de l’éligibilité de l’acheteur.
- Baux, encaissements et périodes de vacance documentés lorsque le bien est déjà loué.
- Contrat de gestion avec assiette des commissions, taxes et frais supplémentaires.
- Charges de copropriété, travaux votés, assurance et état de l’équipement.
- Simulation fiscale adaptée au propriétaire et échéancier de prêt éventuel.
La revente est une hypothèse séparée: intégrez sa durée, les droits et frais de sortie applicables, et le change. Une plus-value attendue ne doit pas être ajoutée comme un loyer garanti. Le guide de la revente et le guide immobilier détaillent les points à examiner.
Barème fiscal: MRA, année 2026/27.