Fiscalité des revenus locatifs français perçus depuis Maurice
Dans cet article
Vous vivez à Maurice et louez votre appartement en France. Les loyers restent imposables en France, même si le locataire vous paie sur un compte mauricien. Il faut ensuite distinguer location nue, location meublée et détention par une société.
Ce que prévoit la convention
L’article 6 de la convention France-Maurice donne à la France le droit d’imposer les revenus d’un immeuble français. Pour un résident de Maurice bénéficiant de cette convention, l’article 24 prévoit en principe l’exonération mauricienne de ces revenus immobiliers. Les règles de prise en compte pour le taux applicable aux autres revenus doivent aussi être examinées.
Cette page traite surtout d’une location nue détenue directement par un particulier. Un meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, et une SCI à l’impôt sur les sociétés demande un calcul différent.
Impôt français: le barème avec un taux minimum
La France applique le barème progressif et le quotient familial, avec un impôt minimum pour les non-résidents. Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, ce minimum est de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable, puis de 30 % au-delà, hors régime particulier des DOM. Il ne remplace pas un résultat du barème qui serait plus élevé.
Vous pouvez demander le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux lorsqu’il est plus favorable. Ces revenus étrangers servent à calculer le taux: cela ne les rend pas tous imposables en France. Il faut pouvoir justifier leur montant et leur nature.
Prélèvements sociaux: l’affiliation mauricienne ne suffit pas
Les revenus fonciers français d’un non-résident supportent normalement 17,2 % de prélèvements sociaux. L’exonération de CSG et de CRDS, laissant 7,5 % de prélèvement de solidarité, exige une affiliation obligatoire admissible dans l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, et l’absence de prise en charge par un régime obligatoire français.
Un justificatif d’affiliation au seul régime mauricien ne permet pas d’obtenir cette réduction. Notre article sur les prélèvements sociaux explique aussi pourquoi les revenus financiers suivent une autre règle.
Micro-foncier ou régime réel?
Pour une location nue remplissant les conditions du micro-foncier, avec au plus 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels, l’abattement forfaitaire est de 30 %. Certains immeubles et dispositifs sont exclus. Comparez ce forfait aux charges réellement déductibles avant d’opter pour le réel, dont l’option engage en principe pour trois ans.
Exemple illustratif: 12 000 € de loyers bruts donnent 8 400 € imposables après l’abattement de 30 %. En supposant un impôt au taux minimum de 20 % et aucune exonération sociale, comptez 1 680 € d’impôt et 1 444,80 € de prélèvements sociaux, soit 3 124,80 €. Un taux moyen favorable changerait le premier montant.
Au réel, les charges admises peuvent notamment comprendre intérêts d’emprunt, gestion, assurance et certains travaux. Les dépenses de construction ou d’agrandissement ne se déduisent pas comme une réparation. La taxe foncière peut être déductible, à l’exclusion notamment de la part récupérable sur le locataire. La déclaration 2044 permet de détailler le calcul.
En cas de déficit, les intérêts d’emprunt et les autres charges suivent des règles différentes. Une partie du déficit peut réduire d’autres revenus de la même année ; une autre peut être reportée sur des revenus fonciers futurs. La notice 2044 de l’année concernée précise les limites et la durée pendant laquelle le logement doit rester loué.
Ce que le départ ne fait pas disparaître
La taxe foncière reste due selon la situation du bien au 1er janvier. L’IFI peut concerner un non-résident dont le patrimoine immobilier français net taxable dépasse 1,3 million d’euros, y compris certaines détentions indirectes. Les règles de dette et les exclusions doivent être vérifiées.
Si vous vendez, le notaire examine la plus-value, les abattements et les éventuelles exonérations des non-résidents. Je ne retiendrais pas « vendre avant le départ » comme règle générale. Demandez deux simulations avec vos dates réelles d’occupation, de départ et de vente.
Une SCI à l’impôt sur le revenu transmet en principe sa quote-part de résultat aux associés. Une SCI à l’impôt sur les sociétés paie son propre impôt ; la distribution ultérieure peut en déclencher un autre. Le taux réduit de l’IS n’est pas acquis à toute société. Ne réutilisez pas l’exemple du micro-foncier pour ce cas.
Les documents à conserver
Gardez le bail, les quittances, les factures, l’arrêté des charges et les justificatifs de résidence fiscale. Déclarez les revenus français dans le calendrier annuel des non-résidents: il n’existe pas de délai général jusqu’à juillet. L’année du départ, la répartition entre périodes résidente et non résidente mérite une attention particulière.
Le guide de la convention compare loyers, pensions et dividendes.