Fiscalité des revenus locatifs français perçus depuis Maurice
Vous êtes installé à Maurice. Vous gardez votre appartement à Lyon et le louez. Qui impose quoi ?
C’est l’une des questions les plus fréquentes que je reçois depuis que j’écris sur la fiscalité des expatriés. Et la réponse est à la fois simple dans son principe et un peu complexe dans le détail. Commençons par le principe.
La règle de base : c’est la France qui taxe, pas Maurice
La convention fiscale entre la France et Maurice est sans ambiguïté sur ce point. L’article 6 dispose que les revenus tirés de biens immobiliers situés en France sont imposables en France. Peu importe que vous viviez à Port-Louis, à Grand-Baie ou à l’autre bout du monde : vos loyers parisiens, lyonnais ou bordelais restent du ressort du fisc français.
Maurice ne taxe pas ces revenus. Ils sont exclus de votre base imposable mauricienne via le mécanisme d’exemption prévu par la convention. Pas de double imposition : vous payez en France, et ça s’arrête là.
La mauvaise nouvelle, c’est que « ça s’arrête là en France » peut représenter une note salée. Voici pourquoi.
Ce que la France prélève sur les revenus locatifs des non-résidents
L’impôt sur le revenu : taux minimum de 20 %
En tant que non-résident, vous n’êtes plus soumis au barème progressif ordinaire de l’IR français pour vos revenus français. Un taux minimum de 20 % s’applique sur les premiers 28 797 € de revenu net imposable (chiffre 2025, révisé chaque année), puis 30 % au-delà.
Il existe une option : si vous pouvez démontrer que le taux moyen résultant de l’application du barème progressif sur l’ensemble de vos revenus mondiaux serait inférieur à 20 %, vous pouvez demander l’application de ce taux moyen. Ça peut être avantageux si vos revenus globaux sont modestes. Ça demande une déclaration complémentaire et du calcul.
Les prélèvements sociaux : 17,2 % sur le revenu net
CSG, CRDS, prélèvement social et contributions additionnelles : le total est de 17,2 % sur les revenus fonciers nets. Ces prélèvements s’appliquent aux non-résidents sur les revenus tirés de biens immobiliers français, indépendamment de la convention fiscale (qui ne couvre pas les contributions sociales).
Bonne nouvelle partielle : si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale étranger (le régime mauricien, en l’occurrence) et que vous pouvez le justifier, le taux tombe à 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement). Mais cette réduction n’est pas automatique, elle demande une démarche active. Notre article sur la CSG/CRDS et les non-résidents à Maurice détaille exactement comment procéder.
Le total : entre 27 % et 37 % selon votre situation
Dans le cas le plus courant (20 % IR + 17,2 % PS, avant déduction éventuelle) : environ 37 % sur le revenu foncier net. Si vous obtenez la réduction des PS à 7,5 % : environ 27,5 %. L’écart justifie largement de faire la démarche.
Comment calcule-t-on le revenu foncier net ?
Le micro-foncier
Si vos revenus locatifs bruts en France ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %, et vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers bruts. Pas besoin de justifier les charges réelles.
Exemple : 12 000 € de loyers bruts annuels. Revenu imposable : 8 400 €. Impôt à 20 % : 1 680 €. Prélèvements sociaux à 17,2 % : 1 445 €. Total : 3 125 €, soit environ 26 % du loyer brut.
Le régime réel
Si vos loyers dépassent 15 000 €, ou si vous avez des charges importantes (travaux, intérêts d’emprunt, gestion locative, assurance PNO, taxe foncière), le régime réel est obligatoire ou plus avantageux. Vous déduisez les charges réelles et vous êtes imposé sur le bénéfice net.
Formulaire à remplir : la déclaration 2044, à joindre à votre déclaration de revenus française 2042. En tant que non-résident, vous dépendez de la Direction des Finances Publiques des non-résidents (à Noisy-le-Grand).
Charges déductibles au régime réel : intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, primes d’assurance, charges de copropriété non récupérables sur le locataire, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière. Les travaux d’amélioration sont déductibles ; les travaux de construction et d’agrandissement, non.
La taxe foncière : toujours due, quel que soit votre lieu de résidence
Propriétaire d’un bien en France, vous êtes redevable de la taxe foncière chaque année, en tant que propriétaire au 1er janvier. Votre résidence fiscale à Maurice ne change rien à cette obligation. Elle n’est pas déductible de votre revenu foncier imposable si vous êtes en micro-foncier, mais elle l’est en régime réel.
L’IFI : attention si votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros
L’Impôt sur la Fortune Immobilière s’applique aussi aux non-résidents, mais uniquement sur les actifs immobiliers situés en France. Si votre patrimoine immobilier français net (valeur des biens moins les dettes y afférentes) dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition, vous êtes potentiellement redevable de l’IFI, même depuis Maurice.
La règle est ciblée : seuls les actifs français comptent pour un non-résident, pas votre villa à Tamarin. Mais si vous possédez plusieurs appartements en France, les valeurs s’additionnent. Vérifiez votre situation avant de considérer que l’IFI ne vous concerne pas.
Faut-il vendre avant de partir ?
La question se pose souvent. Vendre avant de quitter la France, quand on est encore résident fiscal français, c’est payer la plus-value en France si elle existe, avec les abattements habituels pour durée de détention. Vendre après, depuis Maurice, c’est payer la plus-value en France aussi (la convention l’y oblige), mais sans forcément bénéficier de l’exonération résidence principale si vous n’y habitiez plus.
Il n’y a pas de réponse universelle. Ça dépend du montant de la plus-value latente, de la durée de détention, de votre situation familiale, et de votre capacité à justifier de votre résidence principale au moment de la vente. Ce point mérite une consultation avec un notaire ou un fiscaliste avant toute décision.
Ce qui est certain : Maurice ne taxera pas la plus-value, quel que soit le moment où vous vendez. Le problème vient entièrement du côté français.
Et si le bien est loué via une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est un outil courant en France pour détenir et gérer de l’immobilier en famille ou entre associés. Si vous détenez votre bien locatif via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (SCI transparente), vos revenus fonciers sont imposés directement dans vos mains, à proportion de votre quote-part dans la SCI. Les règles décrites plus haut s’appliquent donc de la même façon.
Si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), le traitement est différent : c’est la société qui paie l’IS français (15 % sur les premiers 42 500 €, puis 25 %) sur ses bénéfices, et vous n’êtes imposé personnellement que sur les dividendes distribués. Cette structure peut avoir des avantages en termes de gestion patrimoniale, mais elle crée sa propre complexité fiscale. Ce n’est pas une décision à prendre sans conseil.
Un point souvent négligé : si vous êtes gérant d’une SCI française depuis Maurice, cela peut créer des questions sur la résidence fiscale de la société elle-même. La France peut, dans certaines circonstances, considérer qu’une société dont la direction effective est exercée depuis l’étranger a sa résidence fiscale à l’étranger. Pour une SCI de famille standard, ce risque est en général très limité, mais il mérite d’être mentionné.
Le déficit foncier : une mécanique qui survit à l’expatriation
Si vos charges déductibles (en régime réel) dépassent vos revenus locatifs bruts, vous constatez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global en France dans la limite de 10 700 € par an. La partie excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ce mécanisme s’applique aussi aux non-résidents, dans la mesure où ils ont des revenus de source française sur lesquels imputer le déficit. Si vos revenus fonciers français sont votre seul revenu français, et qu’ils sont positifs, le déficit vient les réduire. Intéressant si vous avez réalisé des travaux importants.
En revanche, si vous n’avez aucun autre revenu de source française, le déficit « reste bloqué » en France et ne peut pas être utilisé à Maurice. Il n’y a pas de portabilité fiscale transfrontalière des déficits.
Les démarches pratiques à ne pas oublier
Vous restez tenu de déposer chaque année une déclaration de revenus en France pour vos revenus de source française, même si vous n’y vivez plus. La déclaration est à adresser au service des impôts des non-résidents. Les délais sont généralement plus tardifs que pour les résidents (souvent jusqu’à début juillet pour les déclarations en ligne).
Conservez une preuve de votre résidence fiscale à Maurice : certificat de résidence fiscale émis par la Mauritius Revenue Authority, bail à votre nom à Maurice ou titre de propriété, et relevés bancaires montrant votre présence sur l’île. Ces documents peuvent être demandés par l’administration française en cas de vérification.
Notre guide de l’expatriation à Maurice couvre les démarches d’établissement de la résidence fiscale. Et pour une vue d’ensemble des mécanismes de la convention entre les deux pays, l’article sur la convention fiscale France-Maurice est la référence.
Pour suivre l’évolution de ces règles, notamment les éventuelles modifications de la convention ou des seuils d’imposition, inscrivez-vous à notre newsletter.
Les règles fiscales décrites ici sont celles en vigueur au premier trimestre 2026. Elles peuvent évoluer. Rien de ce qui précède ne constitue un conseil fiscal personnalisé.